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哪些城市成了越救越跌的“大冤種”？
1.南寧
在這一輪的樓市刺激中，廣西省絕對是毋庸置疑的積極分子。
從年初開始，北海、防城港、玉林等地就開始了“救市接力賽”。
當然，其中最值得拿出來說的就是省會南寧。
早在今年二月份，南寧就率先發布救市政策：提高首套房公積金貸款至70萬。
哎喲，一看市場沒什么反應，3月又加了一把勁：
購買二套房的，首付比例由40%調整為30%。
但是市場依舊不買賬，“跌跌不休”的戲碼越演越上癮。
根據國家70城數據，南寧新房和二手房價格雙降，特別是二手房同比下跌2.7%，在70城數據中已經是墊底。
很多關注南寧樓市的朋友們可能都知道，這已經是南寧的4連跌了。
甚至，不少區域的新房價格，已經跌回了一年前了。
就像今年剛開年，五象區就有開發商把單價壓到了9000元/㎡；
沒過多久，五象南板塊就又推出了單價6000元/㎡的特價房，直接降回“解放前”。
聯系到的南寧中介更是表示：現在南寧，甚至整個廣西都是買方市場，現房隨便挑，不擔心“錯過”好房子。
這樣的話術，真是越聽越不敢買呀！
其實，從去年下半年開始，全國樓市的低迷就作用到了土拍上，而南寧的表現最明顯。
2021年，南寧實際出讓的土地僅是計劃的六成左右，共有24塊地終止出讓。
去年已經慘兮兮，今年更有點躺平的意味了。
全年只供地48塊，規模4190畝，創近5年新低。
說白了，土拍市場冰涼涼，連拍地賣房的都躺了，更何況那些買房人了。
就目前的這個狀態來看，南寧的市場低迷狀況短時間不會緩解，逼急了還會有更大的救市力度。
2.哈爾濱
不知道大家還有還有沒有印象，去年10月，首個救市的城市就是哈爾濱。
上周，哈爾濱又整了個大活：宣布廢止自2018年就在使用的樓市政策。
這意味著，哈爾濱全城的房子不再限售。
好一波高調的刺激，同事小獅直呼：“哈爾濱連臉都不要了！”
要啥臉？反正市場都已經差到沒臉見人了！
僅去年，哈爾濱就連發四五條救市政策，從公積金、到購房補貼、再到放寬預售條件，每一條都很猛，每一條都很有誠意。
但是，市場卻像那什么一樣，根本不怕開水燙，哼都不哼一聲。
別的不多說，過去的幾年，哈爾濱樓市的表現一直都很拉胯。
成交量從2017年一路下滑，到了2021年，已經達成連跌5年的小目標。
一句話來說就是：往年都不好，去年特別差！
去年一年，在政策高密度的刺激下，哈爾濱的全年成交量僅411萬方，直接跌回到了2010年的水平。
數據來源：《易居市場報告》
一番努力，換來10年來最差的成交數據。
當地的執政者們正在經歷著“努力也不會有收獲”的毒雞湯煎熬。
這還不算完，對比成交量，價格的下跌才是最扎心的：
1月份，哈爾濱的新房跌幅，達到全國第一。
萬科、融創、碧桂園......一大堆房企排隊降價，少則降價2000-3000元/㎡，多則直接推出“零首付”網簽。
怎么評價呢？只能是哀其不幸，怒其不爭吧！
越救越差，量價齊跌的哈爾濱，依舊是當下最值得討論的反面教材。
唉！慘是真的慘；差，也是真的差！
3.南通
聊完廣西老表和東北大哥，再看看位于長三角的南通。
一直以來，我們都認為長三角、珠三角這樣的地方，遍地都富得流油。
其實這都是刻板印象！這不，南通就出來打個樣：
不光頻繁救市，它還是最早一批祭出“限跌令”的城市。
上個月，南通為了救市，又憋了個猛招：當地四大行齊刷刷宣布，首付最低可以2成。
于是，南通又成了長三角第一個“2成首付”救市的城市。
其實，倒并不是南通膽子大，而是市場的轉向來得太快，實在猝不及防。
去年上半年才剛因為上漲太猛沖上熱搜，9月份，調控一開始就迅速出臺了限跌令。
完全一副經不起跌的模樣。
去年下半年，信貸收緊之后，南通市場的低迷情緒有增無減，雖然成交數據上橫盤，但是市場價卻一直以小幅陰跌為主基調。
四季度甚至出現了大量二手恐慌性拋售，掛牌量激增的情況。
不僅如此，南通的新房庫存還在不斷增長。
一邊是原有的房子賣不掉，另一邊是新房還在加緊入市：
今年1月份的土拍中，南通又以68億拿下江蘇第一。
這樣來看，南通的救市之路，還有段距離要走。
除了以上的這些城市，還有另外一些三四五線城市也在瘋狂救市，比如菏澤、北海、玉林、自貢、泰州、宿遷、蚌埠、晉中......
這些城市如果不是出臺救市政策，我們可能連名字都很少聽到，而這樣的城市，當下基本也是“救不動”的狀態。
磕磕絆絆的救市路，越救越慘的故事，還在不少城市不斷上演。
接下來這些城市會怎么樣？
會好轉，但不是立刻！
行情的拐點會出現在3個月之后的下半年。
首先，我們需要明確一個共識：今年，是普世放水、全面回暖的一年。
樓市的全面回暖，一定會來臨，這是市場的趨勢，也是政策的要求。
最直觀的是，不少城市已經出現了回暖甚至上漲的情況。
但是，對于上面這些城市來說，行情的轉變大概率還是會慢上不止半拍。
為什么？
1.對市場感知遲鈍，信心還沒修復。
2.城市基本面決定了需求“天花板”
怎么理解？
先看第一條：
這些城市的市場敏銳度更低，也就是說在每輪行情發生時，都是屬于“被動跟風”的那一類。
說白了，這些城市只有跟漲和領跌的份。
盡管我們都知道當下樓市走向已經明牌，全面回暖也勢在必行。
但市場最先恢復的依舊是上海、廣州、成都、西安等這樣的一線和強二線城市。
相比較而言，上面那些城市的市場信心還在修復，等到行情真正傳遞過來，大概還要2-3個月的時間。
再看第二條，城市基本面決定了需求“天花板”。
這條更為露骨：
從人口和需求上來看，以上的這些城市在未來都不太具有競爭力。
哈爾濱過去十年人口流出43.52萬人；
南寧和南通情況稍好，但是人口老齡化卻太嚴重：
南寧65歲以上人口占比10.66%；南通占比22.67%。
要知道，按照國際慣例這個數據超過7%時，就意味著進入老齡化社會。
而我們都明白，老年人根本不是買房的主力。
所以，這些城市就算可以緩慢回暖，但是從長期來看，價值的天花板已經隱約出現。
對于不少城市來說，當下這個時間點，顯得尤為重要。
因為經過一段時間的冷靜，加之重磅政策的密集刺激，當下的房價和市場的表現往往就是城市價值的最真實表現。
一部分價值城市率先回暖，而另外一批城市，則有越躺越平的趨勢。
1.對于已經出現回暖趨勢的一二線城市，要抓緊接下來2-3個月的黃金期抓緊入場；
2.對于上面提到的那些城市，回暖將在下半年出現，但回暖只局限在成交量的上升，價格不會再有明顯上漲，投資就別想了，剛需可以緩一緩，下半年再伺機而動。
一句話：盯住最先動的那批城市，而另外的一些城市，就讓“因城施策”的子彈再飛一會。
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